第454章杠杆的魔力

    第454章杠杆的魔力(第1/2页)
    车厢里的空气仿佛停止了流动，只有雪茄燃烧的细微“嘶嘶”声。
    陈遇欢夹着雪茄的手僵在半空，淡蓝色的烟雾在他那张保养得宜的脸上氤氲。他没有看张明远，而是死死盯着车窗外飞速倒退的行道树，胸膛的起伏频率肉眼可见地加快。
    “明远……”陈遇欢猛地转过头，声音干涩，像是在极力压抑着某种狂热的情绪，“你知不知道你刚才那番话，要是漏出去半个字，大川市那些地产老板能活吞了你？”
    “所以，这个消息，目前只有你我二人知道。”
    张明远身子微微前倾，像一个在牌桌上亮出同花顺的赌徒，眼神中透着一种令人胆寒的平静与诱惑：
    “陈少，账我已经帮你算到骨头缝里了。经开区现在是一片长满芦苇的烂泥塘，地价便宜得像白菜。但只要市委的‘税收洼地’政策一出，全国各地的皮包公司、物流结算中心就会像闻到血腥味的鲨鱼一样涌进来！”
    张明远用手指在真皮扶手上重重地叩击着，每一下都敲在陈遇欢的贪婪神经上：
    “有企业，就有流水；有流水，市里就有政绩去应付省里的验收！为了保住这块牌子，市委绝对会不遗余力地把最好的医院、最牛的重点高中、甚至一些行政单位，全都往经开区搬！”
    “到那时候，经开区就不是工业园了，它是整个大川市未来的政治中心和富人区！你现在用‘代建七通一平’的名义去抄底拿地，等规划图一挂出来，你手里的荒地立刻就能翻十倍、甚至二十倍的溢价！”
    “这已经不是在做生意了，陈少。”张明远盯着他，“这叫‘印钞’。”
    “呼——”
    陈遇欢猛地吐出一大口浓烟，将剩下的半截雪茄狠狠摁灭在车载烟灰缸里。他用力搓了搓脸，试图让自己那颗快要跳出嗓子眼的心脏平复下来。
    “明远，你这张饼画得太香了，香得我恨不得现在就给老爷子打电话。”
    陈遇欢苦笑了一声，像是一头被困在笼子里的猛兽，语气里透着深深的无力感：
    “可你算漏了最致命的一环——钱！”
    他转过身，直视张明远的眼睛，毫不避讳地揭开了陈氏地产这头看似庞然大物、实则已经千疮百孔的软肋：
    “你以为陈氏地产真的财大气粗，能随便拿出几个亿的现金去搞基建吗？”
    “我跟你交个底吧。”陈遇欢叹了口气，靠在椅背上，像泄了气的皮球，“陈氏在省城目前有四个高端楼盘同时在建，再加上平安广场等商业地产盘子，前期的土地出让金和建安成本，已经砸进去了十二个亿！这还是不带装修的！”
    “再加上清水县龙腾新区那个BOT项目，首期垫资两个半亿。明远，这十四五个亿的盘子，已经把陈氏的现金流抽得一干二净了！我现在连下个月给农民工结工程款的钱，都是咬着牙从牙缝里抠出来的！”
    在2003年，房地产行业虽然已经开始起步，但很多老一辈的地产商，依然保留着传统的经营思维。
    陈氏地产的创始人陈醒老爷子，就是最典型的代表。他当年是靠着在老城区盖集资房、做小包工头起家的，一步一个脚印，靠着信誉和工程质量把陈氏做成了大川市的龙头。
    老爷子有一句名言：“有多大脚，穿多大鞋；兜里有多少米，就吃多少饭。”
    这种稳健的作风，让陈氏在97年亚洲金融风暴和前两年的宏观调控中稳如泰山。但在如今这个房地产即将迎来狂飙突进、资本为王的时代，这种“不负债、少贷款”的模式，却成了一条致命的绞索。
    陈遇欢接手陈氏后，虽然极力想摆脱这种小农思维，但在董事会那帮跟着老爷子打天下的老元老掣肘下，陈氏的资产负债率依然低得可怜。
    在外界看来，陈氏是腰缠万贯的大富豪；但在行内人眼里，陈氏的现金储备，实际上连一家规模小一半的激进型房企都不如。
    “拿几个亿去填大川市经开区那个深不见底的窟窿？”
    陈遇欢摇了摇头，满脸苦涩，“明远，不是我不想吃这块肉，是我真的咬不动了。再借钱，董事会那帮老头子能直接罢免了我。”
    张明远安静地听完陈遇欢的倒苦水，缓缓开口。
    “陈少，老爷子的稳健，在过去是护城河。但在未来二十年的房地产市场里，那是作茧自缚。”
    张明远伸手从旁边的小冰箱里拿出一瓶冰镇依云，拧开递给陈遇欢。
    “谁告诉你，搞房地产，必须要用自己的钱了？”
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    陈遇欢接过水，愣了一下：“不用自己的钱？那用谁的？银行的贷款额度早就批满了，我拿什么去贷？”
    “用‘别人的钱’啊。”
    张明远像一个来自未来的商业恶魔，开始向这位2003年的土著资本家，展示后世那些房地产巨头们赖以称霸的“核武器”——高杠杆与资金空转术。
    “陈少，你手里现在最大的资产不是现金，而是你即将拿到手的那张‘土地证’和‘规划图’！”
    张明远压低声音，语速渐渐加快：
    “你听好这套流程。第一步，以陈氏牵头，成立‘经开区联合建设开发公司’。你们不需要出十个亿，只需要出两千万的注册资本，把架子搭起来，拿着我那套方案，去跟市委签《经开区整体开发意向书》！”
    “第二步，拿到意向书和政府批复的部分土地红线图后，直接去找大川市的各大商业银行！在这个年代，政府背书的‘市级重点基建项目’和‘核心商圈地皮’，在银行行长眼里那就是最优质的抵押物！你拿着图纸去抵押贷款，至少能套出五个亿的启动资金！”
    陈遇欢握着矿泉水瓶的手猛地一紧，塑料瓶发出“喀啦”一声脆响。
    “拿还没建好的地去抵押贷款？银行能批？！”
    “为什么不批？”张明远冷笑，“只要市委书记在后面推着，这叫‘政银企合作’，是响应国家号召、支持地方建设！银行不仅批，还会给你最低的利息！”
    “这还没完。”
    张明远根本不给陈遇欢喘息的机会，继续抛出更疯狂的第三步：
    “拿到这五个亿，你立刻启动经开区的路网和管委会大楼基建！只要塔吊一立起来，挖掘机一响！你马上用陈氏地产的名义，在这片工地的最核心位置，围起一块地，盖一个全大川市最豪华的售楼部！”
    “注意，不需要盖楼！只需要盖一个售楼部，做一个最精美的沙盘！把规划中的重点高中、三甲医院、甚至人工湖，全都给我做进沙盘里！”
    张明远死死盯着陈遇欢那双已经震撼到极点的眼睛，吐出了后世房地产行业最臭名昭著、却又最令人疯狂的四个字：
    “然后，卖期房！搞预售！”
    “轰——”
    这四个字，就像是一道狂暴的闪电，直接劈开了陈遇欢脑子里那层固化了二十年的商业壁垒！
    卖期房？！
    2003年的大川市，绝大多数开发商干的还是“封顶销售”甚至是“现房销售”的买卖。大家觉得，只有把房子盖好了，老百姓才能看见摸着，才会掏钱买。
    谁敢在一片荒地里，就靠着一个沙盘、几张图纸去收老百姓的钱？！
    “这……这能行吗？”陈遇欢结结巴巴地问，额头上的冷汗顺着鬓角流了下来，“万一老百姓不认呢？万一他们觉得是骗子呢？”
    “他们不认？”
    张明远笑了，笑得极其笃定，也极其冷酷。
    “陈少，你太低估了老百姓对于‘学区房’和‘政务中心’的狂热了。”
    “只要你把价格定得足够有诱惑力，只要你放出‘买房就能上重点高中’的风声，只要他们看到塔吊在转，看到市政府的红头文件贴在售楼部门口！”
    张明远一巴掌拍在皮座椅上：
    “你信不信？开盘第一天，老百姓就会排着长队，挥舞着他们积攒了半辈子的血汗钱，疯狂地抢购你那些连地基都没挖的图纸房！”
    “你用老百姓的购房全款或者首付，去还银行的基建贷款；用银行下一期的贷款，去盖老百姓的房子。只要这个链条转起来，只要房价在涨，你陈氏地产，就可以用这两千万的本金，撬动几十个亿、甚至上百个亿的超级大盘！”
    这就是后世恒大、碧桂园等千亿级房企赖以称霸的“高周转、高杠杆”模式。
    在这个房地产即将迎来黄金二十年的节点，张明远毫不留情地将这头被封印的金融巨兽，提前释放了出来。
    车厢里，只剩下陈遇欢剧烈的喘息声。
    他手里的矿泉水瓶已经被捏得完全变形，里面的水洒了一手，但他却浑然未觉。
    他看着眼前这个面色平静的年轻人，只觉得后背发凉。
    这哪里是个体制内的副主任？这分明是个对资本跟未来风向精准把控的恶魔！
    “你……”
    陈遇欢深吸了一大口气，想要说些什么，却发现自己的嗓子干得冒烟。

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